Primera de cinc entrades sobre la missió de benchmarking del CSIM a Suècia (octubre de 2026).
Fa pocs dies que hem tornat de Suècia, on he participat -per segon any consecutiu, després de París- en la missió de benchmarking que el CSIM organitza anualment. Hi vam anar dinou persones (administradors de finques, empreses de serveis immobiliaris, una representant del CAFBL, l’staff del clúster, ACCIÓ i les organitzacions que van coorganitzar les visites a Escània i a Estocolm) i, en quatre dies, vam visitar vuit organitzacions entre Malmö, Lund i Estocolm: Odevo, el primer grup d’administració de finques del país (propietari de Nabo a Suècia i d’inmho a Espanya), propietaris i promotors cotitzats, una cooperativa d’habitatge centenària, empreses tecnològiques i l’Ajuntament de Lund.
Val a dir, d’entrada, que la missió és del clúster i que el que exposaré en aquesta sèrie d’entrades és la meva particular lectura del viatge, fonamentada en el que vam veure i sentir i, també, en l’experiència de les consultories que al llarg dels anys he tingut ocasió de realitzar en el sector de l’AF. No pretenc resumir la missió, sinó extreure’n les claus que, al meu entendre, poden ser útils a qui administra finques a casa nostra.
I penso que cal començar, precisament, per allò que no ens va dir cap amfitrió, sinó que vam dir nosaltres mateixos. Perquè, amb la perspectiva dels dies, em sembla el material més valuós de tot el viatge.
Dues preguntes, i dues respostes que ens retraten
A Malmö, un propietari cotitzat ens va explicar com treballa la sostenibilitat social (ocupació de llogaters en la gestió i el manteniment dels barris on té els edificis, una fundació per a infants i joves creada amb l’empresa municipal d’habitatge, etc.) com a part integrant del seu model de negoci, amb resultats mesurables en rotació i en vacant. I ens va preguntar, amb tota naturalitat, si nosaltres fèiem quelcom semblant. La resposta, dita en nom de tots, va ser que no: que això, a casa nostra, es considera una funció de l’administració pública, i que, en qualsevol cas, la majoria gestionem patrimoni de tercers, no nostre.
A Estocolm, dos dies més tard, en una sessió sobre l’aplicació de la intel·ligència artificial a la gestió dels edificis, ens van demanar que descrivíssim com treballem avui. I la resposta va ser, en síntesi, la següent: manteniment reactiu; incidències que entren per WhatsApp, per telèfon i per correu electrònic, sense un circuit que les ordeni; i la informació de cada CP repartida entre la comptabilitat, els tiquets d’incidències, els expedients de sinistres i el correu de cada gestor.
Totes dues respostes són certes, i qui administra finques les coneix de sobres; de fet, són el retrat que ens anem fent els uns als altres cada cop que ens trobem i parlem del famós dia a dia del sector. No hi ha, doncs, res de nou. El que potser no ens havíem dit mai és què signifiquen aquestes dues respostes quan les posem una al costat de l’altra. Vegem-ho.
Primera consideració: la primera resposta no és una queixa, és una posició
Totes les organitzacions que vam visitar són propietàries d’alguna cosa: la plataforma tecnològica, l’empresa administradora, els edificis o, fins i tot, el districte sencer. D’aquesta propietat els ve el marge i, també, la capacitat d’invertir en coses que, vistes des d’un despatx d’AF, poden semblar fora d’abast.
L’administrador de finques, certament, no té l’actiu. Però té una cosa que totes aquelles organitzacions han de comprar, i comprar cara, precisament perquè el contracte d’administració es vota cada any a la junta de propietaris: la confiança del client. Convé tenir-ho present, perquè qui està comprant despatxos al nostre mercat -inmho, la filial espanyola d’Odevo- no compra contractes (no pot: es renoven anualment); compra aquesta confiança, i la paga.
Dit d’una altra manera: gestionar patrimoni de tercers no és una limitació de l’activitat de l’AF, sinó la seva posició competitiva. La qüestió no és si tenim actiu o no en tenim, sinó què fem amb aquesta confiança. Avui serveix, bàsicament, per renovar el contracte cada any. Podria servir per portar a la junta de propietaris coses que cap plataforma pot portar-hi sense ella: una proposta de compra ja comparada, un pla de manteniment amb números, un servei nou. És exactament el que fan els grups que compren despatxos amb la confiança que acaben de comprar; la diferència és que el despatx independent ja la té, i no la fa treballar.
Segona consideració: la segona resposta no és desordre, és la raó
La segona resposta tampoc no descriu, per més que ho pugui semblar, un simple problema d’organització interna. Descriu la raó per la qual el sector no pot fer el que fan les empreses que vam visitar. Sense la informació consolidada en un sol lloc, un despatx no pot saber què li costa gestionar cada client; i, si no ho sap, no pot fixar preus amb criteri, ni comparar el que paguen les seves CPs amb el que paguen les altres, ni automatitzar res que funcioni més enllà d’una demostració comercial.
Això val la pena tenir-ho molt present ara que tot es ven amb l’etiqueta de la intel·ligència artificial. Totes les empreses que vam veure, de sectors diferents i sense haver-se posat d’acord, van coincidir en el mateix: la dada ordenada va primer, i la IA arriba al final i multiplica allò que ja estava ordenat. No es tracta, en primer terme, d’una qüestió de tecnologia, sinó de la condició prèvia per convertir informació en coneixement. I el nostre propi retrat diu que aquesta condició, avui, no la complim.
Per on començar
Els dos retrats, llegits conjuntament, apunten a una conclusió que a mi em sembla la més important del viatge: la dimensió empresarial de l’activitat d’AF va més enllà de la professional, i n’és consubstancial. Un despatx d’administració de finques és una empresa i, com a tal, hi ha una part del canvi que depèn només d’ell mateix: conèixer què li costa gestionar cada client, ordenar per on entra la feina, oferir el manteniment preventiu a la junta de propietaris amb números, o dedicar algú -sigui el titular o no- a pensar l’empresa. Res d’això demana capital ni dimensió; demana, en definitiva, consciència i decisió.
Hi ha, però, una altra part del canvi que cap despatx pot fer sol, per gran que sigui, i que és precisament la que fa escalar el model que vam anar a veure: saber si el que paguen les seves comunitats és car o barat comparant-ho amb una base àmplia, i comprar amb el volum de milers de comunitats. Totes dues coses exigeixen posar en comú dades i demanda, i cap despatx, per si sol, té prou massa per fer-ho. D’això -i de per què iniciatives com el CSIM existeixen justament per fer-ho possible- en parlaré en les properes entrades, amb el que vam veure i amb el que crec que se’n pot fer.
Mentrestant, deixo a qui administra finques una pregunta derivada de la que ens van fer a Estocolm, i que convé respondre’s amb franquesa: al vostre despatx, on són avui les dades de cada comunitat, qui les manté, i què en podríeu treure demà? I, sobretot, som conscients que, sense elles, avui ja estem fora de joc?
Joan Lluís Saperas · 11 de novembre de 2026
